Strangsanierung: Kosten pro Wohnung und Dauer 2026

Was ist eine Strangsanierung?

Bei einer Strangsanierung werden die senkrechten Versorgungsleitungen eines Mehrfamilienhauses erneuert. Dazu gehören Trinkwasser, Abwasser und oft auch Heizung. Die Leitungen laufen in Schächten meist hinter Bädern und Küchen übereinander durch alle Etagen. Deshalb betrifft jede Sanierung mehrere Wohnungen gleichzeitig.

Anlass sind meist Rohrbrüche, Rost im Trinkwasser oder verstopfte Abwasserleitungen. In Häusern aus den 1950er bis 1970er Jahren sind verzinkte Stahlrohre und Gussleitungen häufig am Ende ihrer Nutzungsdauer.

Was kostet eine Strangsanierung pro Wohnung?

Die Kosten pro Wohneinheit setzen sich aus den Leitungsarbeiten und den Folgearbeiten zusammen. Die Leitungen selbst sind selten der größte Posten. Teuer wird es, weil Schächte geöffnet und Bäder danach wieder hergestellt werden müssen.

Posten	Preis pro Wohnung	Hinweis
Trinkwasserleitungen neu	3.000 bis 6.000 Euro	kalt, warm, Zirkulation
Abwasserleitungen neu	3.000 bis 6.000 Euro	Fallleitung und Anschlüsse
Heizungsstrang neu	1.500 bis 4.000 Euro	wenn mit erneuert
Schacht öffnen, schließen, Brandschutz	1.500 bis 4.000 Euro	je nach Schachtbauweise
Bad wiederherstellen, Teilfliesen	2.500 bis 8.000 Euro	Wand an der Schachtseite
Bad komplett neu	12.000 bis 25.000 Euro	statt Teilwiederherstellung
Planung und Bauleitung	8 bis 15 Prozent	der Bausumme

Viele Eigentümer nutzen die Gelegenheit und lassen das Bad gleich komplett erneuern. Das ist teurer, aber günstiger als zwei getrennte Baustellen. Die Preise für ein neues Bad stehen im Ratgeber Badsanierung.

Klassisch oder mit Inliner: Welche Verfahren gibt es?

Merkmal	Klassischer Austausch	Inliner für Abwasser
Vorgehen	Schacht öffnen, Rohre tauschen	Rohr von innen neu auskleiden
Kosten pro Wohnung	8.000 bis 35.000 Euro	3.000 bis 8.000 Euro
Dauer je Strang	2 bis 6 Wochen	wenige Tage
Eingriff in Bäder	hoch	gering
Grenzen	kaum	nicht für Trinkwasser, nicht bei eingebrochenen Rohren

Inliner eignen sich vor allem für Abwasserleitungen mit Rissen oder undichten Muffen. Für Trinkwasser ist in der Regel ein Austausch nötig. Oft kombinieren Eigentümer beide Wege: neue Trinkwasserleitungen und Inliner für den Abwasserstrang. Die gleiche Technik kommt bei der Grundleitung unter dem Haus zum Einsatz, mehr dazu im Ratgeber Kanalsanierung.

Wie lange dauert eine Strangsanierung im bewohnten Haus?

Die meisten Strangsanierungen laufen im bewohnten Zustand. Das Haus wird Strang für Strang saniert, sodass jede Wohnung nur einige Wochen betroffen ist. In dieser Zeit sind Bad und manchmal Küche nur eingeschränkt nutzbar.

• Vorbereitung und Schutz der Wohnungen: 1 bis 3 Tage.
• Öffnen des Schachts und Rohrtausch: 1 bis 2 Wochen je Strang.
• Druckprobe, Schließen, Fliesen und Maler: 1 bis 3 Wochen.
• Gesamtes Haus mit 8 bis 12 Wohnungen: meist 3 bis 6 Monate.

Für die Übergangszeit stellen viele Betriebe Sanitärcontainer oder Notduschen im Haus bereit. Frag danach, bevor der Vertrag steht, denn diese Posten tauchen oft erst im Nachtrag auf.

Wer zahlt die Strangsanierung?

In einer Eigentümergemeinschaft gehören die Steigleitungen meist zum Gemeinschaftseigentum. Die Kosten trägt dann die Gemeinschaft nach dem vereinbarten Schlüssel, oft aus der Erhaltungsrücklage oder über eine Sonderumlage. Die Abzweige in der Wohnung und das Bad können dem Sondereigentum zugeordnet sein. Was genau gilt, regeln Teilungserklärung und Beschlüsse.

Im Mietshaus trägt der Vermieter die Instandsetzung. Reine Reparaturkosten darf er nicht als Modernisierung auf die Miete umlegen. Mieter können während der Bauzeit unter Umständen die Miete mindern. Dieser Abschnitt ersetzt keine Rechtsberatung, im Einzelfall entscheiden Verwaltung, Mieterverein oder ein Fachanwalt.

Wie bereitet eine Eigentümergemeinschaft die Sanierung vor?

Eine Strangsanierung braucht Vorlauf. Zwischen dem ersten Gutachten und dem Baubeginn vergehen oft ein bis zwei Jahre. Diese Schritte haben sich bewährt:

1. Bestandsaufnahme mit Kamerabefahrung und Wasserproben durch einen Fachplaner.
2. Variantenvergleich: Austausch, Inliner oder Kombination, jeweils mit Kosten pro Wohnung.
3. Beschluss über Umfang, Finanzierung und Planer in der Eigentümerversammlung.
4. Ausschreibung und Vergleich von mindestens drei Angeboten.
5. Bauzeitenplan für alle Bewohner mit festen Terminen je Strang.

Kläre früh, ob Eigentümer ihr Bad auf eigene Kosten gleich komplett erneuern wollen. Solche Sonderwünsche lassen sich im Bauablauf gut einplanen, nachträglich werden sie teuer. Ein fester Ansprechpartner der Bauleitung für alle Bewohner verhindert viel Ärger.

Strangsanierung steuerlich absetzen

Selbstnutzende Wohnungseigentümer können ihren Anteil am Lohn als Handwerkerleistung ansetzen: 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens 1.200 Euro im Jahr. Den Anteil weist die Verwaltung in der Jahresabrechnung aus. Vermieter setzen die Kosten in der Regel als Werbungskosten an. Dieser Abschnitt ersetzt keine Steuerberatung, im Einzelfall entscheidet das Finanzamt.

Welche Arbeiten lassen sich kombinieren?

Eine Strangsanierung ist ein guter Anlass für weitere Arbeiten am Haus. Laufen ohnehin Handwerker im Treppenhaus und in den Bädern, sinken die Nebenkosten der Baustelle. Häufig kombiniert werden neue Heizungsrohre und die Sanierung der Balkone, siehe Balkonsanierung. Für größere Pakete gibt der Ratgeber Haus sanieren einen Überblick. Wer die Hülle mitmacht, findet die Preise unter Fassadendämmung.

Zuletzt aktualisiert: September 2026 · Preise als Bundesdurchschnitt inklusive Mehrwertsteuer · Angaben ohne Gewähr.