Fachwerksanierung: Kosten pro qm und für einzelne Arbeiten

Was kostet eine Fachwerksanierung pro Quadratmeter?

Der Preis hängt davon ab, wie viel am Tragwerk zu tun ist und ob Haustechnik und Innenausbau mitgemacht werden. Fachwerkhäuser sind Einzelstücke. Zwei Häuser mit gleicher Fläche können sich in den Kosten um das Doppelte unterscheiden.

Umfang	Preis pro qm Wohnfläche	Enthalten
Instandsetzung Fassade	300 bis 600 Euro	Holzreparatur, Gefache, Anstrich
Teilsanierung	600 bis 900 Euro	zusätzlich Fenster, Dach ausbessern
Umfassende Sanierung	1.000 bis 1.800 Euro	mit Haustechnik, Dämmung, Innenausbau
Kernsanierung mit Tragwerk	1.800 bis 2.500 Euro	großflächiger Holztausch, neue Decken

Für ein Fachwerkhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche ergibt das 140.000 bis 350.000 Euro bei einer umfassenden Sanierung. Wie sich diese Summen im Vergleich zu anderen Häusern einordnen, zeigt der Ratgeber Haus sanieren.

Was kosten die einzelnen Arbeiten am Fachwerk?

Arbeit	Preis	Einheit
Holzgutachten und Bauaufnahme	500 bis 2.000 Euro	pauschal
Schwelle erneuern	300 bis 700 Euro	pro Meter
Ständer oder Riegel tauschen	150 bis 450 Euro	pro Meter
Gefache neu ausfachen, Lehm oder Leichtlehm	150 bis 350 Euro	pro qm
Innendämmung, diffusionsoffen	100 bis 250 Euro	pro qm Wand
Kalkputz innen	40 bis 90 Euro	pro qm
Holzfenster nach Maß	800 bis 1.800 Euro	pro Fenster
Anstrich Fachwerkfassade	40 bis 90 Euro	pro qm Fassade

Neue Fenster sind im Fachwerk oft teurer als im Massivbau, weil sie nach Maß gefertigt werden und sich optisch einfügen müssen. Die allgemeinen Preise findest du im Ratgeber neue Fenster.

Beispielrechnung: Fachwerkhaus mit 140 Quadratmetern

Die folgende Rechnung zeigt eine typische Teilsanierung eines Fachwerkhauses aus dem 19. Jahrhundert. Das Tragwerk ist in großen Teilen intakt, die Wetterseite hat aber Schäden an Schwellen und Gefachen. Innen wird gedämmt und neu verputzt, Fenster werden getauscht.

Position	Menge	Kosten
Holzgutachten und Bauaufnahme	pauschal	1.000 bis 2.000 Euro
Schwellen Wetterseite	12 m	3.600 bis 8.400 Euro
Ständer und Riegel	20 m	3.000 bis 9.000 Euro
Gefache neu	40 qm	6.000 bis 14.000 Euro
Innendämmung mit Kalkputz	160 qm	22.400 bis 54.400 Euro
Holzfenster	14 Stück	11.200 bis 25.200 Euro
Fassadenanstrich	180 qm	7.200 bis 16.200 Euro
Summe ohne Puffer		54.400 bis 129.200 Euro

Haustechnik, Bad und Böden sind hier nicht enthalten. Rechne außerdem 20 bis 30 Prozent Puffer ein. Im Fachwerk zeigen sich viele Schäden erst, wenn Putz und Verkleidungen abgenommen sind.

Welche Schäden sind im Fachwerk typisch?

Die meisten Schäden entstehen durch Feuchtigkeit. Wasser dringt an Anschlüssen zwischen Holz und Gefach ein und kann nicht mehr abtrocknen. Häufig liegt die Ursache in früheren Sanierungen mit dichten Materialien.

• Faule Schwellen durch Spritzwasser und zu hohes Erdreich.
• Zementputz oder Dispersionsfarbe, die Feuchte im Holz einschließt.
• Befall durch Holzschädlinge oder Pilze.
• Risse und Fugen zwischen Balken und Gefach.
• Durchbiegende Decken durch geschwächte Balken.

Bei Verdacht auf Hausschwamm oder großflächigen Pilzbefall gehört die Sanierung in die Hand eines Fachbetriebs mit Sachverständigem. Das gilt auch für tragende Balken. Ohne Abstützung und Statik darf hier nichts entfernt werden. In älteren Häusern können außerdem Holzschutzmittel mit Schadstoffen verbaut sein. Lass vor Schleif- und Abbrucharbeiten eine Materialprobe untersuchen.

Wie dämmt man ein Fachwerkhaus?

Außendämmung ist bei Sichtfachwerk meist keine Option, weil das Fachwerk verschwinden würde. Deshalb wird überwiegend innen gedämmt. Wichtig sind diffusionsoffene und kapillaraktive Materialien wie Holzfaser, Lehm oder Kalk. Sie nehmen Feuchte auf und geben sie wieder ab.

Dampfsperren aus Folie gelten im Fachwerk als riskant. Schon kleine Fehlstellen können dazu führen, dass sich Tauwasser am Holz sammelt, das nicht mehr abtrocknet. Lass die Dämmstärke deshalb von einem Planer mit Fachwerkerfahrung berechnen. Mehr Dämmung ist hier nicht automatisch besser.

Bei verputzten Fachwerkhäusern ist eine Außendämmung manchmal möglich. Dann gelten ähnliche Preise wie bei der Fassadendämmung, allerdings mit Materialien, die zum Holz passen. Für den Putz auf der Außenseite hilft der Ratgeber Fassade verputzen bei der Kalkulation, Kalkputz liegt dabei meist am oberen Ende.

Was gilt bei denkmalgeschützten Fachwerkhäusern?

Viele Fachwerkhäuser stehen unter Denkmalschutz. Dann brauchst du für fast alle Eingriffe eine Genehmigung der unteren Denkmalschutzbehörde. Das betrifft Fenster, Putz, Farbe und Dämmung ebenso wie das Tragwerk. Stimme die Planung vor Baubeginn ab, sonst drohen Rückbau und der Verlust steuerlicher Vorteile.

Für eingetragene Baudenkmäler gibt es besondere steuerliche Abschreibungen und teils eigene Förderprogramme der Länder. Voraussetzung ist meist eine Bescheinigung der Denkmalbehörde. Der Aufwand lohnt sich bei größeren Sanierungen fast immer. Dieser Abschnitt ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung, im Einzelfall entscheiden Denkmalbehörde und Finanzamt.

Wo du bei der Fachwerksanierung sparen kannst

• Alte Balken reparieren statt ersetzen, wo die Statik es zulässt.
• Abschnittsweise sanieren, zuerst Feuchteursachen, dann Innenausbau.
• Eigenleistung bei Rückbau und Lehmputz, nach Anleitung des Fachbetriebs.
• Dach und Fassade gemeinsam mit einem Gerüst bearbeiten, siehe Dach neu decken.
• Holzbalkone oder Laubengänge gleich mitplanen, die Preise dazu stehen unter Balkonsanierung.

Zuletzt aktualisiert: September 2026 · Preise als Bundesdurchschnitt inklusive Mehrwertsteuer · Angaben ohne Gewähr.